2015年 10月 08日
自宅の住み替えや空き家とFP ~中古住宅・リフォームの現状と問題点 シーズン2-⑪
ライフプランニング公式ブログ読者の皆さん、こんにちは!
マイアドバイザー®jp登録ファイナンシャルプランナーの佐藤益弘(よしひろ)です。
前回 の続きです。
前回は、住宅寿命について 見ていきました。
今回は、日本の建物≒木造戸建て住宅の市場価値について 考えていきましょう。
日本の建物、特に木造戸建て住宅の市場価値(≒担保価値)は、原則、原価法で判断されています。
つまり、鑑定評価も経年により画一的に減少していく評価方法になっており、例えば、木造戸建住宅の場合、現状の鑑定評価では築後20年で価格≒価値はほぼゼロになる計算になります。
ですから、築年数20年以上の木造戸建住宅の場合、土地代のみの評価となってしまい、必然的に低い評価しか得られないのが現状です(図)。
この状況は、物件の売り主サイドから見ると販売価格は安くせざるをえない=安くしか売れないという状況を作ることになります。
反対に、買主サイドから見ても担保評価が低いため、希望通りの借入ができなず、安価にしか購入できないケースが多いでしょう。
そもそも本当に画一的な評価で良いのか?というと、そうではないでしょう。
不動産は個別事情が大きく影響し、例えば、同じ築年数でもしっかり補修や管理をしている物件とそうでない物件では自ずと評価額が変わってきて当然だと思われます。
そのような実情に鑑定評価も合わせるべきだと言うことで変更されつつあります。
図:耐用年数と残存価値の割合
今日は・・・ココまで(笑)
次回を、お楽しみに!